Cuidados na contratação e realização de obras em Condomínios

É frequente a realização de obras em condomínios, seja com a finalidade de manter ou melhorar a estrutura do prédio.

Antes de contratar empresas para essa finalidade, é necessário, contudo, que o síndico se cerque de cuidados a fim de evitar o descumprimento de normas previstas na lei ou na convenção, bem como para assegurar a boa execução do serviço contratado.

O Código Civil, na parte que dedica aos Condomínios Edilícios (arts. 1.331 a 1.358), divide em três os tipos de obras em um condomínio: obras voluptuárias, obras úteis e obras necessárias.

O conceito de cada uma dessas obras vem da doutrina. Voluptuárias são as obras que têm o fim exclusivamente estético, tornando o imóvel mais bonito. São consideradas úteis as obras que visam aumentar ou facilitar a utilização do imóvel. Por fim, as obras necessárias se destinam a preservar a estrutura do prédio, evitando a sua deterioração.

Para cada uma dessas modalidades o Código Civil (art. 1.341) prevê um quórum de aprovação: voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos para as voluptuárias e voto da maioria absoluta para as obras úteis.

Para as obras necessárias a lei não estabelece um quorum qualificado. Caso a obra necessária seja urgente, poderá ser realizada pelo síndico ou mesmo por um condômino e, sendo de elevado valor, deverá aquele que tomou a iniciativa de executá-la levar ao conhecimento dos condôminos, em assembleia, as informações acerca dos gastos realizados. Caso a obra necessária não seja urgente, bastará a deliberação da maioria dos presentes em assembleia.

A definição correta do tipo de obra a ser realizada e o respeito ao quorum de votação estabelecido em lei evitam que deliberações dessa natureza sejam anuladas judicialmente por eventual condômino que não deseje arcar com os custos de sua realização.

Definida a modalidade e verificado o quorum para a sua aprovação, sugere-se que o síndico (que pode contar com o auxílio de condôminos, do Conselho Fiscal ou de comissão criada para esse fim) busque empresas idôneas e experientes no mercado para a apresentação de orçamentos. Apesar da legislação não exigir um número mínimo, é comum que a administração do condomínio leve à assembleia pelo menos três orçamentos.

O síndico deve dar especial atenção a essa etapa (localização de empresas candidatas), pois nessa fase é possível levantar informações que levam à rápida exclusão da empresa que pretende executar o serviço.

Exigir certidões negativas cível, tributária e trabalhista, por exemplo, assim como formular consultas aos órgãos de defesa do consumidor, são formas de verificar a situação financeira e idoneidade da empresa. Não raros são os casos em que a obra é paralisada por falta de recursos da pessoa jurídica prestadora de serviços.

Visitar obras já executadas e conversar com os síndicos sobre como foi o período de realização do serviço é outra medida de grande relevância na fase pré-contratual, que muito contribui para a coleta das informações necessárias para nortear a decisão dos condôminos, minimizando os riscos de uma contratação equivocada.

Ao convocar a assembleia o síndico deverá fazer constar no edital, de forma expressa, a pauta que será deliberada (ex.: contratação de empresa para a realização de obra de impermeabilização e forma de rateio das despesas), sob pena de nulidade. Convidar os representantes das empresas para fazerem rápida exposição do serviço e prestar esclarecimentos também ajuda o condômino a tomar a sua decisão.

Após a deliberação da assembleia é essencial que o contrato, normalmente elaborado pela própria empresa que prestará o serviço, passe por uma revisão de um advogado, com o objetivo de excluir cláusulas consideradas abusivas e garantir os exatos termos acordados (ex.: se o pacto inclui o fornecimento de material para a realização da obra, a correta descrição do material a ser utilizado, a identificação do responsável técnico pela obra, o cronograma da obra, etc).

A contratação de um responsável técnico (engenheiro, arquiteto etc.) pelo condomínio é também importante para verificar se a forma e o prazo estabelecidos no contrato estão sendo respeitados. Detentor do conhecimento técnico, o profissional poderá exigir da empresa a documentação adequada (projetos aprovados pelos órgãos competentes, ART etc.) e fazer as intervenções e cobranças devidas quando julgar necessárias.

Fazendo esse trabalho preventivo, a administração do condomínio reduz os riscos de contratação de empresas que deixem de cumprir os termos do contrato, evitando a propositura de medidas judiciais para reparar os prejuízos eventualmente sofridos.