Condomínios Horizontais X Loteamentos Fechados de acesso controlado



A expressão “condomínios horizontais” tem sido utilizada de forma indistinta para conjuntos habitacionais que não se amoldam às características de uma copropriedade. Talvez por estratégia comercial ou, ainda, para escapar da necessidade de ter de adentrar em minúcias técnicas do tema, o mercado optou por utilizar uma terminologia própria dos condomínios edilícios para os loteamentos fechados de acesso controlado.


Realmente existem semelhanças entre essas duas modalidades: famílias compartilhando um mesmo espaço para morar, áreas de uso comum, normas internas que estabelecem direitos e deveres e todos os benefícios (e problemas!) próprios desses tipos de empreendimentos. Porém, uma análise mais atenta dos dois institutos revela os aspectos que os diferenciam.


Enquanto os condomínios edilícios são regidos pelo Código Civil Brasileiro (arts. 1.331 a 1.358) os loteamentos tem previsão legal na Lei 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) e são organizados na forma prevista nos arts. 53 a 61 também do Código Civil (Capítulo Das Associações).


O ponto que mais evidencia essa diferença talvez seja o que analisa o aspecto da propriedade. Nos condomínios horizontais todo o condômino é proprietário de área (construída) privativa e também de fração ideal sobre a área comum. Logo, nessa modalidade o condômino detém o domínio concomitantemente sobre a sua unidade (casa, sobrado etc.) e sobre as áreas comuns (vias internas para circulação, espaços de lazer, portaria etc.).


Já nos loteamentos o interessado adquire um lote sobre o qual será edificada a sua residência. Portanto, no loteamento o adquirente é proprietário tão somente do seu lote. Diferente dos condomínios, no loteamento fechado os adquirentes não são proprietários das áreas de uso comum. Nesse contexto de habitação coletiva as ruas e espaços livres são considerados áreas públicas. Assim, para que o loteamento possa ser “fechado” é necessário que o município faça uma concessão de uso dos bens públicos aos moradores daquela área.


As normas internas que tratarão das características de cada um dos empreendimentos também têm diferentes denominações. Nos condomínios edilícios os direitos e deveres dos condôminos encontram-se previstos na convenção condominial, na forma prevista no Código Civil. Já nos loteamentos fechados de acesso controlado tais dispositivos encontram-se previstos no estatuto social, instrumento necessário para a formação de uma associação de moradores que vinculará todos os proprietários dos lotes.


Enquanto o Código Civil determina que o condomínio deve ser representado e administrado pelo síndico, a associação de moradores detém maior liberdade para escolher, através do seu estatuto, a melhor forma de gerir o loteamento fechado. Normalmente, a associação é gerida por uma Diretoria Executiva, representada por um Diretor Presidente, que administra o loteamento através das decisões emanadas de um Conselho Deliberativo e da assembleia geral. Em quaisquer das modalidades (condomínio ou loteamento fechado) é imprescindível a existência de um Conselho Fiscal para fiscalizar as contas da administração e emitir parecer na assembleia geral que apreciará as contas de determinado período.


As despesas de um condomínio (ordinárias e extraordinárias) são rateadas através da taxa condominial, enquanto no loteamento fechado, regido pela associação de moradores, os gastos serão pagos através da taxa associativa ou taxa de manutenção estabelecidas pelo estatuto social ou deliberadas em assembleia.


Independente de suas diferenças, condomínios horizontais e loteamentos fechados dependem precipuamente da fiscalização e auxílio de seus moradores para que possam ter um bom funcionamento e uma convivência harmônica.

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