A responsabilidade civil do Síndico na administração condominial

É crescente o número de moradores insatisfeitos com os rumos da administração dos seus condomínios, sejam esses horizontais ou verticais. Em muitos desses casos o síndico, apesar de imbuído de boa fé, acaba sendo processado e até mesmo condenado a responder pessoalmente por seus atos por desconhecer suas responsabilidades, ignorando a importância da função de gerir um bem coletivo.

O artigo 1.348 do Código Civil traz algumas das obrigações do síndico, quais sejam:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

O síndico é considerado pela doutrina como um mandatário, pois recebe poderes na assembleia que o elege para praticar atos e administrar interesses dos condôminos. Na qualidade de mandatário, “é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente” (art. 667, caput do Código Civil).

Assim, por exemplo, caso ocorra um incêndio ou destruição da edificação e o síndico não tenha realizado o seguro exigido por lei, poderá o patrimônio pessoal do administrador responder pelos prejuízos causado aos condôminos.

A não prestação das contas, ou a não aprovação das contas do período em que geriu o condomínio, também pode trazer graves consequências ao síndico que, se constatado em perícia judicial, terá que reembolsar ao condomínio saldo devedor eventualmente apurado.

A responsabilidade civil é definida no Código Civil, em seu art. 927, ao dispor que “aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

A definição de ato ilícito, por sua vez, está prevista nos artigos 186 e 187 do mencionado Código, com o seguinte teor:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

A responsabilidade civil é, portanto, a obrigação de reparar o dano que uma pessoa causa à outra. Acerca da responsabilidade civil do síndico observem-se algumas decisões dos Tribunais Pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. AÇÃO PROPOSTA PELO CONDOMÍNIO CONTRA O SÍNDICO. (...). MÉRITO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. É dever do síndico prestar contas de sua gestão, e demonstrado que houve a utilização de valores do condomínio sem a devida justificativa, deve ser o ex-síndico, ora réu, condenado a ressarcir os prejuízos por ele causados. PRELIMINAR REJEITADA. APELO DESPROVIDO.

(TJ-RS - AC: 70053726493 RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Data de Julgamento: 06/06/2013, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 18/06/2013)

RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SÍNDICO. Adequação do sistema de pára-raios. Contratação de pessoa física inabilitada para a obra. Posterior necessidade de reexecução. Responsabilidade tanto do prestador de serviços quanto do ex-administrador, dado o vício na contratação. Imperfeição dos serviços devidamente caracterizada. (...). Apelação do autor parcialmente conhecida e, nessa parte, provida.

(TJ-SP - 2127434020098260100 SP. Relator: Fabio Tabosa. Data de Julgamento: 14/12/2010, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/01/2011).

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL - INDENIZATÓRIA - RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO. 1) (...). 2) Alega o Condomínio que o recorrente, na qualidade de síndico, no período compreendido entre março de 2004 e março de 2010 deixou de efetuar o pagamento de débitos condominiais devidos à Receita Federal, ao INSS e ao FGTS, bem como não prestou as contas referentes a esses encargos, no montante de R$ 104.472,77. 3) A legislação impõe ao síndico o dever de efetuar o pagamento de taxas, contribuições e serviços de manutenção, bem como de prestar as respectivas contas, consoante o disposto nos artigos 1.348, incisos VI e VIII, e artigo 1.350, ambos do Código Civil, artigo 22 da Lei nº 4.591/64 e artigo 7º, § 6º, g e m e § 8º da Convenção de Condomínio. 4) (...). 5) Assim, não há como afastar a responsabilidade pessoal do Síndico pelos débitos apontados na exordial, não havendo qualquer reparo a ser feito no decisum objurgado. Precedente da Quinta Câmara Cível. 6) Recurso ao qual se nega provimento.

(TJ-RJ - APL: 00129891120118190208 RJ 0012989-11.2011.8.19.0208, Relator: DES. HELENO RIBEIRO PEREIRA NUNES, Data de Julgamento: 07/10/2014, QUINTA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 09/10/2014 15:22).

O surgimento dos condomínios no Brasil iniciou-se na década de 60 e intensificou-se na década de 70. Com o passar do tempo a dinâmica condominial amadureceu e os moradores passaram a exigir síndicos mais preparados para a função, cobrando o cumprimento rigoroso da lei, bem como das normas condominiais.

Na condição de representante legal do Condomínio deve o síndico estar atento às diversas responsabilidades que lhe são atribuídas, não só na esfera cível, mas também nas áreas trabalhista, ambiental, tributária, previdenciária, criminal etc.

Como a função exige conhecimento das mais diversas áreas, a fim de evitar que seja responsabilizado por sua ação ou omissão, deve o síndico capacitar-se através de cursos e seminários destinados à categoria e cercar-se de profissionais, como advogados e contadores, que possam esclarecer as suas dúvidas e orientá-lo a cumprir as determinações impostas pela legislação pertinente.