O Direito de Laje (Instituído pela Lei nº 13.465/17)

O crescimento em muitos casos desordenado dos grandes centros urbanos e o aumento da população brasileira em curto período têm causado diversos problemas estruturais que, por ausência de regramento jurídico específico sobre determinados temas, dificultam a concretização do direito social à moradia.

Dentro desse contexto surgiu a Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, oriunda da Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, que trata, dentre outros assuntos, da regularização fundiária urbana, um flagrante esforço de reurbanização do País. Muito discutida em encontros, congressos e seminários do setor imobiliário realizados durante o ano que ora se encerra, a mencionada lei busca regularizar os núcleos urbanos informais.

Em uma evidente mudança de paradigma, o Poder Público passa a reconhecer os direitos reais titularizados por aqueles que informalmente ocupam imóveis urbanos. Apesar de muitas dessas ocupações se originaram de contratações legítimas, seus ocupantes, quando muito, possuem apenas escrituras sem registro ou mesmo documentos particulares impróprios ao registro imobiliário. Essa condição de informalidade desordena as cidades, gerando consequências negativas para o bem estar da população.

Com a entrada em vigor da mencionada lei, uma nova forma de aquisição do direito real de propriedade foi inserida, na forma de inciso XIII, no rol do art. 1.225 do Código Civil de 2002, denominada Direito de Laje, como mecanismo que objetiva a regularização fundiária de favelas.

Com este novo direito real surge a possibilidade de se instituir uma ou mais unidades imobiliárias autônomas no espaço aéreo (pavimentos ascendentes) ou no subsolo (pavimentos descendentes) de terrenos públicos ou privados, desde que haja autorização expressa do proprietário da construção-base e, quando for o caso, dos titulares das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

O legislador tomou cuidado para que esse novo instituto não se confunda com o condomínio. Disposto a partir do art. 1510-A do Código Civil, o direito de laje não enseja a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

Apesar de não se confundirem, certas normas dos condomínios edilícios foram repetidas no direito de laje. É o caso das despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, as quais deverão serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato.

O direito de preferência (previsto na Lei do Inquilinato) também foi trazido para o novel instituto, prevendo, em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, a prioridade na aquisição do titular da construção-base e da laje, nessa ordem, em igualdade de condições com terceiros.

Ao contrário do que pode parecer, o Direito Real de Laje não é um direito real sobre coisa alheia, mas sim um novo Direito Real sobre coisa própria, pois nessa modalidade a unidade terá matrícula própria no Registro de Imóveis. Faculta ao seu titular todos os poderes inerentes à propriedade (usar, gozar e dispor), conforme art. 1.510-A, § 3º, introduzido no Código Civil vigente.

A regularização vai ao encontro da função social da norma e permite que os mencionados imóveis possam ser oferecidos em garantia de operações financeiras, reduzindo custos de crédito. Além disso, a regularização fundiária urbana contribui para o aumento do patrimônio imobiliário do Brasil, agregando valor aos imóveis regularizados, bem como os tornando alvo de tributação (IPTU, ITBI etc.).

Como se observa, o Direito Real de Laje, um dos mecanismos instituídos pela Lei nº 13.465/17, melhora a relação e privilegia os interesses tanto do setor público quanto do privado, representando verdadeiro esforço de adequação do Direito à realidade brasileira.