10 PASSOS PARA O CONTROLE DA INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO
Segundo dados divulgados pela Revista Exame, em março de 2017, 30% dos brasileiros não pagaram suas obrigações em dia[1]. Em relação às taxas de condomínio, a inadimplência não é diferente. Isso porque, em razão dos baixos encargos aplicáveis, como multa de 2% e, na maioria dos casos, juros de apenas 1% ao mês, é preferível pagar primeiro a prestação do carro, o cartão de crédito ou o cheque especial, cujos os juros anuais podem facilmente chegar ao patamar de 329,48% .
De fato, o síndico deve atentar-se quanto às medidas para implementar a reeducação do devedor. Assim, além de velar pela proibição de participação do devedor nas assembleias condominiais e nas deliberações (conforme possibilita o art. 1.335, inc. III, do Código Civil) deve ainda tomar uma série de medidas para garantir, de forma sistêmica, o controle da inadimplência. E isso deve ser feito de forma rápida.
Neste texto, listamos as principais condutadas que devem ser tomadas pelo síndico no controle da inadimplência. Vamos a elas:
1. Reunir o máximo de informações cadastrais do proprietário da unidade
Informações como nome completo, CPF, telefone, endereço são essenciais para o contato direto com o devedor. Muitas unidades locadas, por exemplo, deixam de adimplir o pagamento da taxa de condomínio. O acesso direto ao proprietário permite mais agilidade na negociação.
Segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade “transfere-se entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” e “(...) enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Dessa forma, a fonte confiável de tal informação é a certidão atualizada de matrícula do imóvel. Dito documento pode ser conseguido por qualquer interessado no competente cartório de registro de imóveis.
Também é recomendável ter dados dos adquirentes, cessionários e promitentes compradores de unidades, que também são obrigados no pagamento das despesas condominiais e rateios, conforme prevê o artigo 1334, § 2o do Código Civil.
2. Manter atualizada informações sobre os débitos
É também fundamental ter sempre à disposição informações atualizadas sobre os débitos. Isso permite maior agilidade na negociação da inadimplência. Os dados fundamentais são: a) data de vencimento; b) referencia: taxa de condomínio, rateio de despesas extraordinárias, etc...; e, c) valor cobrado. Tais informações devem ser visualizadas de modo a distinguir uma a uma as contribuições devidas.
A ampla maioria dos condomínios do Estado de Goiás não mantém escrita contábil formal. Limitam-se ao controle do fluxo de caixa, com balancetes simples. Nessa hipótese, há risco de perda de informação quanto aos dados relativos aos débitos acumulados. Portanto, é extremamente recomendável a manutenção de contabilidade formal, com registro da escrita contábil através de livro razão, livro diário e demonstrativos de resultados de exercícios – DRE’s. Essa prática preserva, sem riscos, as informações sobre os créditos de taxas eventualmente inadimplidas por condôminos.
3. Realizar planejamento de conduta em relação à cobrança
Recomenda-se realizar o planejamento de condutas objetivas em relação à cobrança. Embora muitas convenções tragam a previsão de que os débitos serão encaminhados para cobrança judicial após o vencimento de três taxas, essa estipulação em nada impede que o débito seja cobrado imediatamente após o vencimento de cada contribuição.
Definir um menor prazo para a cobrança demonstra um tratamento mais rígido e intolerante em relação à inadimplência, o que acarreta também na sua diminuição. Muitos condomínios aguardam, no máximo, 30 (trinta) dias após o vencimento antes de encaminhar para um advogado a cobrança de taxas em atraso. Em alguns casos, é recomendável até a diminuição desse prazo.
Outra conduta recomendável é realizar o planejamento de negociação, com definição de critérios objetivos, como número máximo de parcelas, valor mínimo da parcela e a possibilidade, ou não de descontos sobre penalidades aplicadas em razão da inadimplência. Recomenda-se que essa questão seja decidida por assembleia especificamente convocada para esse fim.
Como as taxas de condomínio representam o rateio de despesas, não é recomendável a concessão de descontos sobre os valores nominais das taxas, nem sobre a correção monetária – que têm a finalidade de recompor as perdas inflacionárias do período da inadimplência.
4. Aumentar os juros previstos na Convenção
O § 1o do art. 1.336 do Código Civil prevê que “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.
O próprio Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que é possível estipular-se na Convenção do Condomínio juros superiores à 1% ao mês.[2]
Encargos maiores, como juros e honorários, e a efetiva cobrança iniciada no menor prazo, sem acúmulo de taxas, tendem a diminuir a inadimplência.
5. Aprovar previamente o orçamento do condomínio, para fixação do valor da taxa
O Novo Código de Processo Civil trouxe expressa previsão da possibilidade de execução judicial das contribuições devidas ao condomínio. É justamente o que prevê o artigo 784, inc. X:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(...)
X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Segundo leitura da norma, o entendimento é de que o crédito deve ser documentalmente comprovado. Não somente, deve ainda ser expressamente previsto na convenção ou aprovado em assembleia geral.
A simples referência vaga da convenção quanto à obrigação de contribuir na proporção da respectiva fração ideal não é suficiente para dar certeza, liquidez e exigibilidade à obrigação – requisitos indispensáveis, a nosso ver.
Portanto, para que o condomínio possa executar com segurança as contribuições condominiais (taxas de condomínio), é indispensável a prévia aprovação do orçamento futuro, com a fixação dos valores das cotas devidas. O registro de tais informações na ata de assembleia do condomínio equivalem à expressão “aprovadas em assembleia geral”, e atendem aos requisitos gerais dos títulos executivos previstos pelo art. 786 do NCPC, que prevê que “a execução pode ser instaurada caso o devedor não satisfaça a obrigação certa, líquida e exigível consubstanciada em título executivo”.
A simples existência de boletos emitidos pelo condomínio não é suficiente para superar a necessidade de certeza, liquidez e exigibilidade exigidos pelas normas citadas.
6. Bloquear os depósitos não identificados em conta do condomínio
É muito comum constatar depósitos não identificados na conta do condomínio. O recomendável, é que a própria convenção proíba depósitos na conta. Essa conduta, quando praticada por devedores, atrapalha muito o controle da inadimplência e a correta identificação das unidades devedoras.
7. Os boletos devem ter datas limites para pagamento
Os boletos devem trazer informação expressa de que somente poderão ser pagos até determinada data. Em alguns casos, utiliza-se a expressão “Sr. Caixa, não receber após 30 dias do vencimento”, acompanhada das informações de multa, normalmente de 2%, e dos juros previstos na convenção do condomínio.
É também recomendável informar que “Após 30 (trinta) dias do vencimento, pagável apenas ao responsável pela cobrança, com acréscimo de despesas de cobrança e honorários advocatícios de 20%”.
A possibilidade de encargos, bem como a sua efetiva cobrança, constituem eficiente ferramenta no controle da inadimplência.
8. Comunicar à contabilidade para que não reemita boletos das parcelas vencidas aos devedores
Sob cobrança, é natural que o inadimplente tente driblar os procedimentos adotados para recebimento do débito, da multa, juros, correção monetária, despesas da cobrança e dos honorários eventualmente devidos.
Dessa forma, é fundamental que a cobrança seja centralizada e que a contabilidade seja informada para que não reemita boletos para pagamento de contribuições já encaminhadas para um profissional de cobrança.
9. Centralizar as negociações com apenas um interlocutor
É natural que o devedor tente esgotar, antes de pagar efetivamente o débito, todas as possibilidades de negociação, atrasando a recuperação da inadimplência. Dessa forma, a presença de mais de um negociador durante um processo de cobrança causa desgaste e atraso no resultado efetivo.
Assim, as negociações sobre a inadimplência devem ter apenas um interlocutor direto para tratar com o devedor.
10. Contratar serviço especializado de cobrança
A contratação de serviço especializado de cobrança permite tratamento impessoal e profissional na recuperação das taxas de condomínio inadimplidas. Quando os serviços são prestados por advogados, não há dúvidas de que, além dos encargos da inadimplência como multa, juros e correção monetária, são devidos também honorários advocatícios e pagamento das despesas da cobrança. O próprio Código Civil estabelece que:
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
O pagamento pelo devedor das despesas de cobrança e honorários advocatícios deve ter também finalidade didática. Afinal, a redução da inadimplência depende sobretudo da reeducação do condômino devedor e da existência de regras claras quanto ao procedimento que será adotado em caso de inadimplência e dos acréscimos que ela gerará. É justamente o advogado o responsável pela propositura das medidas judiciais e extrajudiciais necessárias a recuperação da inadimplência.
[1] Disponível em <<http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/30-dos-consumidores-nao-pagaram-contas-em-marco-mostra-pesquisa/>>, acesso em 03/05/2017.
[2] Processo REsp 1002525 / DF - RECURSO ESPECIAL 2007/0257646-5
EMENTA: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. 1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02. 2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. 3. Recurso especial provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Vasco Della Giustina votaram com a Sra. Ministra Relatora. Relator(a) Ministra NANCY ANDRIGHI (1118), T3 - TERCEIRA TURMA STJ, Data do Julgamento 16/09/2010, Data da Publicação/Fonte DJe 22/09/2010)
