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A controversa locação de imóveis em condomínios residenciais através da plataforma Airbnb

September 16, 2019

 

Fundada em 2008, a plataforma Airbnb oferece o serviço online para as pessoas anunciarem e reservarem acomodações e outros meios de hospedagem. Permite a qualquer pessoa alugar o todo ou parte de sua própria casa como uma forma de acomodação.

 

Essa forma de locação (muitos a classificam na modalidade de “locação para temporada”[1]) se tornou comum e vem enfrentando resistência por setores contrários à chamada economia de compartilhamento, especialmente pela rede hoteleira.

 

Essa insatisfação, todavia, não é restrita aos setores da economia. Nos condomínios edilícios a oferta desses serviços por moradores tem gerado polêmica, dividindo opiniões.

 

Existem aqueles que, invocando o direito constitucional de propriedade, defendem o uso do Airbnb, e outras plataformas do gênero, como forma de dispor do seu apartamento da forma que acharem conveniente, considerando abusiva qualquer intervenção do Condomínio que venha proibir ou limitar o direito de locar o todo ou parte do seu imóvel.

 

Na outra ponta encontram-se aqueles que consideram essa forma de locação (que se caracteriza por ser de curto período) em condomínios edilícios um desrespeito à destinação do prédio e uma ameaça à segurança dos moradores devido à alta rotatividade de pessoas. Em sua defesa citam casos, que têm se tornado cada vez mais comuns, de roubos e furtos realizados por pessoas que se hospedam utilizando-se dessa modalidade de serviço.

 

O ponto central da questão está no direito de propriedade e sua relativização com o direito de vizinhança.

 

Na expressão de Caio Mário Pereira da Silva[2], “o proprietário de uma unidade autônoma em edifício tem poderes inerentes ao domínio, cujo objeto é o seu apartamento, mas, pelo fato de aquele prédio ser uma colmeia formada por diversas propriedades idênticas, há uma interferência desses direitos todos no direito de cada um, de modo a impor-lhe uma qualificação particular, de que resulta o princípio da convivência. Não tem, pois, o proprietário de apartamento direitos tão amplos como o dono de uma casa...”.

 

Assim, o direito de propriedade sofre limitações do direito de vizinhança, com o objetivo de resguardar os demais compossuidores de todo o ato que venha a prejudicar a sua saúde, segurança e sossego, em respeito ao princípio social da convivência.

 

Nesse contexto, a convenção e o regimento interno do Condomínio surgem como o conjunto de normas que definem a destinação do prédio e regulamentam o direito de uso das área comuns e privativas.

 

É forte o entendimento de que esse tipo de hospedagem tem caráter de mercancia e que, nesse diapasão, está o condômino que se utiliza dessas plataformas desrespeitando a norma da convenção dos condomínios que estabelece a finalidade exclusivamente residencial do prédio.

 

Nesse sentido tem se posicionado alguns Tribunais, como se observa na seguinte ementa:

 

CONDOMÍNIO – Ação de obrigação de não fazer com pedido de tutela de evidência – (...) Regulamento Interno do Condomínio que veda tal prática – Utilização de imóvel residencial com contornos de hotelaria, em condomínio, configurando-se, tal modalidade, na prática, uma atividade com fins comerciais – Alta rotatividade de pessoas no condomínio, que altera a rotina e a segurança do local, não se vislumbrando, por ora, restrição ao direito de propriedade, mas sim, medida proibitiva e protetiva do interesse geral dos moradores – Decisão mantida – Recurso não provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2187081-34.2018.8.26.0000; Relator (a): Carlos Nunes; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/01/2019; Data de Registro: 07/01/2019)

 

O próprio site[3] da Airbnb traz a orientação, aos interessados em anunciarem o seu imóvel na plataforma, para que “consulte sua Associação de Moradores ou os regulamentos do seu condomínio para garantir que sublocações não são proibidas ou que não haja nenhuma restrição em relação à hospedagem” (grifou-se).

 

Logo, a fim de evitar maiores controvérsias acerca do tema, sugere-se que a permissão (ou proibição) do uso desse tipo de serviço, bem como a aplicação de eventual penalidade, conste de forma expressa nas normas internas do Condomínio.

 

Lembre-se que o Código Civil Brasileiro, na parte que dedica aos Condomínios edilícios, determina em seu art. 1.336 ser dever do condômino “IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

 

O condômino ou possuidor que locar sua unidade condominial utilizando-se desses meios, sem permissão expressa nas normas internas, poderá sofrer medidas disciplinares e judiciais pelo Condomínio, com o objetivo de punir e fazer cessar tais práticas.

 

Apesar do entendimento de que a ausência de permissão expressa já seria suficiente para o Condomínio proibir o uso do Airbnb e congêneres, sugere-se, por cautela, que através de assembleia geral o tema seja debatido e deliberado, inserindo nas normas condominiais a decisão dos condôminos.

 

[1] Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, arts. 48 a 50.

[2] Condomínio e Incorporações: 11. ed. rev., atual. e ampli. segundo a legislação vigente – Rio de Janeiro: Forense, 2014, Cap. VII, 83.

[3] https://www.airbnb.com.br/help/article/1397/general-info-about-hosting-places-to-stay

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